万套存量房“售罄” 猫腻几何

锐评论房价风云系列3。[系列1][系列2]

【楼市促销噱头多实惠少】近两个月来,福州许多开发商都加紧了推盘的节奏。随着新盘扎堆入市,“售罄加推”、“开盘售罄”等字眼成为一些楼盘广告的主打,“抢房潮”似乎又现江湖。

与此相矛盾的是,福州市房地产交易登记中心数据显示,目前市区可售楼盘334个,存量房14530套,总面积188.11万平方米。【详细】

存量上万却打着“售罄”的牌子,其中有何猫腻?

  楼市广告频现“售罄”
  楼市广告频现“售罄”

近两个月来,福州许多开发商都加紧了推盘的节奏,几乎每周都有新盘入市。据统计,福州8月份约有62个楼盘在售加推,范围包括晋安区、鼓楼区、闽侯等。随着新盘扎堆入市,“售罄加推”、“开盘售罄”等字眼又开始成为一些楼盘广告的主打,“抢房潮”似乎又现江湖。一些楼盘在开盘当天销售率甚至超9成,场面可谓火爆十足。【详细】

   但房产交易中心的数据却又是另一回事

与此相矛盾的是,福州市房地产交易登记中心数据显示,1-7月,福州市区新批准预售商品房面积217.68万平方米,同比增长28.15%。目前福州市区可售楼盘334个,存量房14479套,总面积187.15万平方米,而年初市区存量房总量不到1万套。

此外,8月福州五城区一手房签约1355套,比起7月份签约的1632套减少277套,环比下滑16.97%;签约面积142446平方米,环比下滑17.72%。

   甚至出现一手房和二手房价格倒挂

房子不好卖,开发商为了加速走量,会推出一些优惠。在福州洪山桥附近的一个楼盘,近日打出广告,一线江景房9787元/平方米起价。而近日有中介挂出该楼盘二手房的报价,却比这个价格高。“60平方米,66万”,按照这个报价这套房子单价达到1.1万元/平方米。【详细】

  “促销优惠”不优惠
  “促销优惠”不优惠

由于国家以限购令、限贷令等重拳连番出击楼市,各地房价都纷纷出现不同程度的滞涨乃至于下跌。一方面房市交易量萎缩,一方面房产商可售房源屡创今年新高,两者作用之下,优惠购房的促销屡见不鲜。但是细细研究就会发现,虽然优惠不断,可往往都是空中楼阁可见而不可得,普通购房者根本无法得到极其有限的个别优惠,实际购房价格依旧在高位徘徊。【详细】

   伎俩一:楼盘分推 虚假热销

目前,福州新房成交仍然处于低谷。开发商加紧推盘,一方面体现出对政策不确定性的担忧,另一方面也体现出了开发商对营销策略的更加重视。一两个楼盘的热销只能说明开发商供应量减少,例如原本一期有四五栋楼的,先推出一栋或两栋。

   伎俩二:预约蓄客 开盘“旺销”

伴随着楼市的优惠信息,“诚邀预约”的广告多了。然而,事实是,如要享受到优惠,有时要交“会员费”、“预约金”,甚至预约蓄客也是屡见不鲜,更有甚者蓄客时间超过一个月。

预约蓄客,到购房人数足够时候再开盘,可以达到开盘旺销的现象,对此,显然购房者已经屡见不鲜了。“没有办法,不去预约开发商不给优惠”,很多购房者透露出无奈,开发商用优惠把购房者圈进预约队伍。

   伎俩三:参照蓄客情况计划推盘

近期出现的“抢房潮”,有的是开发商的控制手段。实施手段很简单:开发商参照蓄客情况计划推盘的节奏。有些楼盘蓄满300个客人,一次才推出50套房源,这样就导演出了“抢房潮”的假象。

   伎俩四:“傍大款”配套 自涨身价

随着近两年福州各大城市综合体的不断涌现,楼盘项目傍“商业大款”打广告的现象也屡见不鲜。以万达为例,由于其强大的商业品牌影响力,因此往往尚未完工开业,周边就有许多楼盘用“距万达广场仅有××米”之类的广告宣传,提升其市场关注度和销售价格。

但实际上,几百米外往往是另一种居住环境,并不意味着拥有同样的繁华和时尚。最直接的例证是,万达周边楼盘从早期的每平方米1.5万元降到现在的1.2万元/平米。

  走向一:房价下跌 销量自然上涨
  走向一:房价下跌 销量自然上涨

限购令不取消,楼市政策没有松动,房价慢慢往下调——这是普通老百姓最期待的一种走向,同时也是开发商最不愿意看到的一种走向。

虽然大幅降价不太现实,但是目前开发商资金的压力越来越大。随着调控的持续,购房者也能看懂开发商使用的优惠手法,“噱头”营销恐难奏效,只有真金白银才能吸引购房者。

   走向二:房价逆市上涨 成交萎靡

对于开发商而言,从银行正规渠道获得的资金,每年的资金成本是10%,加上通胀等各种因素,每年的资金成本至少在20%以上,如果从民间融资,成本更高。因此为了实现利润,开发商可能宁愿卖不出去也不降价,跟购房者拼耐心。

厦门当前正处于此情形:8月厦门住宅均价为11594元/平方米,比7月上涨了2.39%,涨幅居于全国百城之首,但成交量比7月却大幅下跌了24.84%。

   走向三:假“优惠”假“热销” 继续耍花样

限购以来,福州新房成交量一直不理想,但开发商仍在为“金九银十”做准备。虽然近期多数楼盘都推出送礼、打折等促销手段,但这只是试水,一手房价格要有实质性的下降,在短期内不大可能。

降价过猛会引起前期业主不满,不降价会使存量压力加大。因此,继续当前促销噱头多实惠少的花样撑过“金九银十”这段传统购房热期,是最有可能的一种选择。

结语:预约蓄客、开盘售罄,开发商此举实质上不过是另一种“捂盘惜售”而已。

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没跌,居高不下还是那个价
不知道,没关注
你认为福州楼市未来走向会是哪一种?
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