新婚姻法解释遭遇限购令 谁来为爱情留后路?

来源:海峡都市报  2011年08月19日10:30

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  N本报记者 邱岩

  是嫁房子,还是嫁爱情?

  随着“无房不婚”的婚姻观逐渐占据社会主流,这个曾长期困扰人们的问题似乎已经有了答案……

  然而,8月13日,最高人民法院颁布的《婚姻法》司法解释(三)(下称新婚姻法解释)的正式实施,局势又出现了新的变化。

  尤其在整个楼市处于限购与各种调控政策并存的大背景下,此次新婚姻法解释的发布,更延伸出了不少意料之外的人间悲喜剧。妙计?囧计?女方出钱,反为男方做嫁衣 “明明钱都是我们家出的,可是按照现在的婚姻法解释,却成了单方的财产,我该怎么办?”

  自从新婚姻法解释出台后,原本已经准备买房结婚的张先生与林小姐突然陷入了迷茫。

  林小姐说,自己名下已有两套房产,但因为种种原因,都不能作为婚房,“而且我还很郁闷地进入了"限购"的行列,但是我男朋友的家境比我的相对差一点,也实在没办法再新买一套婚房”。

  但是,“不能怕噎死就不喝水吧”,眼看着自己年龄见长,等男方立即买房显然不切实际。于是,林小姐的家里随后开了一次“家庭紧急会议”,家长们提出了一 个看似“绝妙”的方案。“爸爸为了我好,咬了咬牙,打算拿出30万用来支付婚房的首付款,并且在产权证上登记我男朋友的名字,这样既解决了婚房问题,还不 受限购令影响,婚后我们一起还贷,当时想得很好,反正结婚后都属共同财产嘛!”

  哪知,螳螂捕蝉,黄雀在后。

  新婚姻法解释出台,其中第十条便规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定 的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。“也就是说,如果我们家付了首付,为避免被限购,产权证写的是男朋友的名字,依照新的解释,就算我们结婚了,房 子也是算他的婚前财产,这对我们很不公平啊!”

  原本期待着新婚的林小姐,此时却充满了危机感,先前的买房大计,也暂时搁浅了。共苦?独甘?双方共买,却只能单方有房

  与林小姐相比,郑小姐与韩先生这对已经结婚的新人也有一本“难念的经”。

  郑小姐告诉记者,自己是长乐人,而丈夫韩先生则是山东人,为了她才远赴福州,而且工作时间不到一年,也处于限购令中“限外”的范围。“所以当时我们俩就 一起付了首付款,但因为老公被限购了,所以就只好写上我的名字,婚后也是我们一起付的贷款,因为我们一直都想着要同甘共苦,一起承担生活责任。”

  然而,意外的是,根据新婚姻法的解释(参考上文),即便两人已经结婚,房产在名义上仍属于郑小姐一人。

  “所以我感觉很内疚,虽然他从来没说什么,以我们现在的感情,或许以后也不会太计较这些,但我相信,类似我们这种异地恋爱结婚的情况也大有人在,这对于默默付出的那一方的确不公平。”

  如今,郑小姐也在努力为“一直默默支持着的老公”寻找房屋产权“正名”的机会。律师支招:婚前应签订财产协议

  其实,无论是林小姐还是郑小姐,都是限购令遭遇新婚姻法解释所出现对另一方不公平的情况,在福建重宇合众律师事务所苏奕欣律师看来,目前有两种办法为遭 遇尴尬的婚姻加保险。“首先,在买房时,男女双方可以经过友好协商,在财产协议中指出是男女一方单独出资还是双方共同出资购买房产,并明确登记在某一方的 名下,如果像林小姐这样的情况,那就应在协议里确实体现"该房产由女方出资30万作为首付",并交代余额由男女双方共同按揭支付”,苏奕欣律师建议道。

  同时,由于林小姐与男方是在结婚登记之前签订的“财产协议”,那么,林小姐还应充分考虑到两种不同结果(即登记结婚与未能登记结婚)的发生,以及相应的救济机制。

  对此,苏奕欣律师认为,协议中最好能明确约定,如果日后双方登记结婚,女方支付的首付款作为她的个人婚前财产,而男女双方按照规定共同按揭支付的款项则 作为夫妻共有财产,从而保障男女双方的权益,“当然,若有需要,男女双方在离婚时各自应尽的义务也要详细写明,包括男方应协助女方办理产权过户于女方名 下,女方应支付男方已支付的款项等相关手续”。

  如果在买房后,男女双方未能登记结婚,协议中也要明确男方应有“协助女方办理将登记男方 名下的该套房产变更过户于女方名下等相关手续”的义务。“同时,在签订财产协议时,最好还要去公证处进行财产公证,这样更为保险。”苏奕欣律师表示,只要 双方一致同意,不管是婚前还是婚后,财产协议都可签订。婚后可申请产权加名

  另一方面,除了进行财产公证,签订财产协议外,在男女双方结婚后,还可以在房屋产权证里加上另一方的名字,一劳永逸。

  但苏奕欣律师提醒道,婚后房产证加名字程序虽比较简单,值得注意的是,贷款买的房子,在贷款还清以前无法增加共有人。“如果你在婚后参与了还贷,请保管 好你的支付证明,最好你每月的月供都采用转账的方式,那就会在你的存折上保留支付记录,可以证明你参与了还贷。等贷款还清以后,夫妻双方带上身份证、结婚 证、户口簿和房产证等相关材料,到房地产交易登记中心进行办理。”

  办理房产变更手续需要一定时间,为避免这期间发生意外,若提前签订财产协议则更为稳妥。

  或许不少人仍然不解:既然有一方都被限购了,房产证加名,等于是再买一套房子,这样不被限购吗?

  对此,苏奕欣律师解释道:一般认为,所谓限购,是“以(非)户籍居民家庭为单位,时间认定以网签为准。买完房子后产权发生变更,是当事人对房子的处理问 题,不算购买行为,所以婚后产权证加名不会受到限制。”“不过,如果产权登记其名下的一方既不愿签订财产协议,也不愿婚后加名,那么按照现在的婚姻法解 释,万一离婚,对另一方而言维权难度较大。”苏奕欣律师最后提醒道,所以,不论如何,建议在买房时慎用现金支付,尽量通过银行转账方式转账给开发商,并收 集与保全开发商出具的相关银行票据原件,以防极端情况出现。

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