今年的“金三银四”,厦门楼市确实火了一把。据统计,3、4月份厦门一二手住宅总计成交12218套,同比上涨幅度高达310.28%。其中,一手住宅成交 2623套,二手住宅成交9595套,与去年同期数据相比,回暖态势明显。然而,5月过半,导报记者发现,一二手房市场均出现了一些新的变化。

  一手房 市场分化明显

  厦门的开盘潮,从3月底开始,几乎没停过。据厦门克而瑞数据统计,上周,厦门有两盘低调入市,分别是嘉和豪庭和泰禾汀溪院子,由于项目性价比不够突出,去化均一般。而就在此前的五一假期前后,建发央著、国贸远洋天和、古龙山语听溪、融侨观澜等多盘纷纷入市,去化冷热不均。经过对这些楼盘开盘情况的跟踪,我们发现,在大环境整体回暖的前提下,受区域、价格、户型等因素的影响,一手楼盘的成交分化越发明显。

  地段未来的升值潜力正在成为左右购房者的一大关键因素。分析来看,集美新城成交量长期占据楼市榜首,正是由于购房者对这一区域的持续看好。以国贸天悦和建发央著为例,前者作为去年楼市销冠,在今年第一季度又包揽了成交金额与成交面积双榜首,与项目所处的优越区域位置不可分离。而就在刚刚过去的4月,建发央著开出4.2万元/平方米的均价,依然热销,除了品牌效应与学区效应,同时也跟地段息息相关。

  备受看好的区域还有环东海域新城与翔安南部新城。位于这两大片区的融信铂悦湾、特房莱昂公馆、国贸远洋天和、融创东南府等楼盘在此前均有不俗的市场表现。

  楼市回暖,一些楼盘喊涨,也有一些项目楼盘抓住良机,用以价换量的策略快速走量。翔安的古龙尚逸园、海沧的海投自贸城,还有一个月之内三次推盘的特房莱昂公馆,背后热销的逻辑都是价格低于同片区其他楼盘。不得不说,无论市场好坏,购房者对于价格始终敏感。

  户型方面,融信铂悦湾与融侨观澜分别是改善与刚需的典型代表。铂悦湾88㎡可实现120㎡使用面积的高利用率复式户型,吸引了不少置换客户。而融侨观澜52㎡的小户型做到了两房一厅一卫,且格局方正,虽然单价不便宜,且位于位置较为偏远的灌口区域,但是凭借180万元的低总价,吸引了不少刚需客户的青睐。

  一些楼盘热销,一些楼盘成交乏力。综合来看,这些楼盘大多性价比不够突出,或是位置偏远,或是周边配套较差,或是楼盘资质一般却定价过高。此外,据克而瑞数据统计,4月,厦门楼市供应现井喷,商品住宅新增供应52.70万㎡,环比大涨518.8%,为2018年总供应量的42.0%,成交15.05万㎡,环比上涨37.3%,同比上涨242.2%,供求比高达3.5,整体呈现严重供过于求态势,库存大幅扩容,去化周期约需31个月,项目入市去化压力不断增大。这也意味着,接下来楼盘之间竞争将更加激烈,对于房企销售能力提出严峻考验。

  二手房 成交量出现回落

  此前一路高歌猛进的二手房,成交的热度也在逐渐冷却。截至5月15日晚上6点,根据厦门网上房地产的数据统计,扣除没有显示成交数据的天数,厦门二手住宅日均成交178套,与近几周日均成交超200套相比,市场热度正在退潮。

  21世纪不动产厦门易家园松柏店总经理朱晓健告诉导报记者:“学区房在3月份就是一阵风,带动了整个厦门二手房行情。现在这一波风潮已经过去,成交量下降了不少。如果没有政策的利好,之前因为学区房导致的市场过热,会迅速回归平静。”

  另一位不愿意透露姓名的资深人士告诉导报记者:“其实从4月中旬开始我们就感受到成交乏力,到了5月份这个趋势更明显。”分析缘由,该业内人士表示,一个是学区需求基本释放完毕,另一个是因为目前在售二手房源都涨价了,市场已经进入买卖双方博弈的阶段。同时,公积金额度的收紧对市场也有一定的影响。值得留意的是,由于二手房数据备案会延后,只有到了5月底、6月初的时候,二手房市场的行情才会真正显露出来。

  对于接下来的价格走向,上述两位专家则表达了类似的观点:如果交易量持续走低,之前过快上涨的一些楼盘价格也将有所回落。同时,朱晓健还特地强调了一点:“特房是岛内老破旧、又非学区房的房源,其实在这波回暖的热潮当中基本没怎么涨,未来将进一步贬值。”

  观点

  从目前的市场情况来看,其实无论是一手房还是二手房,虽然不太可能回到2018年的低迷行情,但接下来的走势可能也不会太过乐观。分析来看,“房住不炒”依然是楼市主旋律,在没有重大政策利好做支撑的前提下,厦门楼市缺乏长期的、全面回暖的依据。正如上述二手房资深人士所言:厦门其实不缺购买力,只是目前大家对于市场与政策走向都看不清楚,因此选择谨慎旁观,择机入市。

  导报记者 傅霏雯