明发商业广场,被不少厦门人评价为一个“神奇”的存在。明发商业广场,被不少厦门人评价为一个“神奇”的存在。

  每当夜幕降临,各种烤羊排、小龙虾、串串,霓虹灯、彩旗和大屏幕投影,以及各种骰子、吆喝,让它披上了一件繁华的“外衣”。可是,在这局部辉煌的背后,却充斥着商场设计差、人气低、“十家店铺九家转让”、“投资一家亏一家”的各种抱怨和投诉。

  绝佳的商业位置,为何成为厦门商业的反面教材?建成前的各种好评,缘何如今被厦门市民广为诟病?且看投资者们怎么说。

  沦落

  主力店的逃离

  说起明发商业广场,厦门人可谓无人不知,它地处嘉禾路、厦禾路、湖滨南路、莲前路的交叉路口,在厦门老市区和东部新区的交会点,没建成之前就已经是厦门的商业热点。但就是这样一个原本“炙手可热”的项目,却让几个主力店纷纷逃离。

  近期,一篇名为《再见,家乐福!》的网络文章提及,“近日,家乐福正式宣布:法国总部裁员2000人,并且和腾讯、永辉签订了中国潜在投资意向条款。此后,家乐福将会把重心转向电子商务。这份声明虽然委婉,但其实已经说明,家乐福最终卖身腾讯,退出中国市场。”这其中,当然包含厦门明发商业广场店。“如果家乐福退出明发商业广场,那么明发几个大的主力店就都遭遇了叛逃。”投资者张洪,较早甩掉了明发店面的包袱,却一直都关注着这个项目的动向,在他看来,没了东百,如果再没了家乐福,明发将会加速走向衰败。

  事实上,家乐福和明发的合作,从一开始就不怎么愉快。2006年,时任厦门家乐福商业有限公司店总监的张书华曾公开表示,明发方面未能在原定的2005年12月18日前完成基础建设部分,家乐福不得不推迟两个多月开业,“这两个多月,让家乐福在厦门的这个头,开得很难熬”。

  更令人唏嘘的是,距离家乐福不远处,原来东百百货退出已三年,不仅没有更新气象,反而是一片狼藉。远远看去,原东百百货的轮廓还在,东百撤出时的公告依然醒目,招牌拆除时令不少水泥裸露在外,原来窗明几净的入口处,昏暗低沉。

  无法提升的人气

  主力店的纷纷逃离,只是明发“败絮其中”冰山一角。

  退伍军人小何,曾把几十万元“砸”在明发商业广场里。“那时候拿了退伍费,想着在这里开家卖零食的小店,不承想,开业大半年时间,每天流水只有百元左右,连水电费和饭钱都不够。”小何说,更可气的是,不想干了想转让,结果挂了三个月广告都没人接手,最终无奈将房子退给了房东。“这里人气真的太差了,管理也很不到位,污水、各种异味,根本没法正常营业。”一位美甲店老板直言,明发里,十家店铺有九家在转让,因为开门也没生意,好多老板都干脆不来开门了。

  傍晚时分,导报记者来到明发,一家纹绣彩妆店,大门紧闭,招租广告上的纸张已经泛黄;一家咖啡店玻璃布满灰尘,满地的垃圾和纸张;从某一条走廊处穿过,墙皮剥落,水泥裸露;叫做帝鹏传媒的公司,只有招租广告迎客;叫做后宫的酒吧,茶几和高脚椅上早已厚厚一层灰。

  从三楼看下去,大部分店铺“铁将军”把门,几十分钟不见有人进出。有不完全统计,明发的3000多个店铺中,正常营业的不足1/10;与厦门明发商业广场有关的官司多达上百件。

  探因

  分割销售的后遗症

  从投标到建设,明发商业广场可谓一直在光环下,那么是什么原因导致它成了厦门商业的败笔呢?“其中一个重要原因,就是它把项目划分为几千个小商铺进行销售。”郭先生投资了多个商铺,明发的商铺是它最失败的投资,在他看来,零散切块销售是明发商业地产的一大特色,开发商迅速回笼了资金,但给后期的统一管理、运营带来了极大挑战。

  据了解,作为明发集团转型商业地产的代表作,厦门明发商业广场以其体量巨大、位置绝佳被认为是明发集团能够登陆香港资本市场的最重要资产。但是,这个地处市中心的商场像个迷宫,到处穿梭着送外卖的电动车,地下层灯光昏暗,不少店铺关闭。

  业主林琳称“快被明发店搞破产”了,在她看来,开发商完全从销售的理念出发,以卖完就算的思想出发,每个独立店都设计成30-60平方米面积,适合销售但却不适合经营,独立店数量过多的“后遗症”拖垮了明发。

  黄先生曾是知名百货的运营人员之一,他认为,独立小店的租赁商家大多以创业型为主,实力差、抗风险能力差,无法共同度过培育期;而且独立店数量过多,要填满需要数量较大的商家,招商压力很大。

  此外,独立小店的租赁商家品牌聚客能力较差,很容易对整个购物中心的品牌与档次产生影响;而且独立小店数量过多,也让整个购物广场的培育无法实现统一节奏,效率没法最大化。

  配套设施的硬伤

  除了销售商铺造成的众口难调外,明发商业广场还存在致命硬伤——配套设施跟不上,规划先天不足。

  公开资料显示,明发商业广场被分割成多达3450间每间30平方米到60平方米的独立商铺。有着“迷宫”之称的明发商业广场,不仅逛起来费劲,还缺乏聚集人流的标志性广场。“不光是餐厅位置不好形容,周边厕所布局不足,连电压都不够稳。”曾在明发商业广场开店的霍小姐说,当初开店装修,装修人员说明发的电压不稳,他们于是自己拉了一条电缆到店里,花了好几万元。

  不仅如此,导报记者探访明发发现,环形的商铺完全摸不到方向,商铺的门牌和规划也是让人一头雾水,哪个通道通向哪里,完全没有指示;手扶梯和直升梯布满灰尘,不是没有通电就是维护停用;由于大量餐饮店的进驻,和缺乏通风排烟设施,让这里异味浓厚;而敞开式的设计,更是与厦门“半年夏天”的气候特点极为不搭。

  最让人受不了的还有明发的地下停车库。“地下停车场臭得要命,出入口也很难找,电梯等配套更是没法用。”一位明发店家说。

  一位知情人士透露,明发的地下车库入口设计很不合理,同时地上车位预留不足,成了这里配套的硬伤。与厦门明发商业广场一样,南京明发商业广场的主题步行街也有近100条,这个开业多年的项目目前也面临着配套设施严重不足的尴尬现状。

  赚钱就走的战略?

  分割销售、设计硬伤,已然让明发体无完肤,业内人士认为,更致命的问题是企业发展规划过于零乱。

  曾有媒体指出,在明发集团的官网上,明发集团没有公布企业的发展目标与愿景,明发“掌舵人”黄焕明也从未在公开场合就明发集团的战略构想做出解读与阐释。以至明发被称为“没有理想与抱负的商业地产商”。

  投资界有句话:投资投资,说到底是投人。项目本身的质量,往往与开发商的水准相平衡。

  黄焕明的一位同乡曾说,黄氏兄弟的风格就是赚钱就走,根本无心经营品牌。家族企业掌舵人的做事风格直接影响企业的战略导向,明发集团在商业地产上不做长线,秉持的就是“打一枪换一个地方”弄一个项目赚一笔的战略,南京、合肥等地明发商业广场的尴尬局面,就证明了黄氏开发商的这一风格。

  “这种风格很难把购物中心这样的项目做好,购物中心需要长期、耐心、专业的运营。”厦门一位地产业者表示,纵观厦门商业地产全局,没有一个项目可以一蹴而就,都需要根据市场的变化不断调整策略和投入,像明发这样“卖店面赚钱”是很难搞好的,况且这个项目还有诸多硬伤。

  同样作为较早进军商业地产的开发商,万达也走过了类似的粗犷阶段。中国商业地产联盟秘书长王永平认为,经过十多年发展,中国商业地产已更新了好几次,但明发至今停留在万达第一代,即靠销售店铺盈利的阶段。

  导报记者 孙春燕/文 吴晓平/图

      相关阅读:

明发商业广场盈利商铺仅占少数 业主派系斗争相互交恶