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13万买房16年后涨到500万 农民却毁约起诉讨房

A-A+2014年8月30日10:36东南网 评论

13万买房16年后涨到500万13万买房16年后涨到500万

  东南网8月30日讯(导报记者 陈捷 通讯员 民五/文 陶小莫/图)市区房价昂贵,能不能到城中村买幢便宜的楼,享受“有天有地”的别墅生活?

  很多城里人都有这样的梦想,但是,购买了“城中村别墅”的市民杨先生近日却为此吃了官司。

  原来,房价上涨后,卖房的农民反悔了,因此起诉请求法院判决认定“房屋转让合同无效”。

  交易16年之后,周边房价涨了几十倍,这个时候,卖出去的房子还能收回来吗?近日,厦门中院开庭审理了这场卖房引发的官司。

  仅花13万 买岛内三层房

  家住厦门岛内的城镇居民杨先生已经年近五旬,他一直想买一幢“有天有地”的房子,好好享受生活。但是,面对市区高昂的房价,杨先生只能“望房兴叹”。

  1998年年底,杨先生偶然从朋友处得知,思明区莲前街道何厝村的村民老何有一幢三层楼的房屋要转让。这幢房屋面积193.49平方米,当时的转让费很便宜,只有13万元,每平方米差不多仅671.8元。

  杨先生当时心里盘算,市区房价高昂,而何厝村房价如此便宜,成本低,离市中心也很近,而且,这幢房屋面积又大,当时又是刚建不久的新房,完全是他理想的“乡间大别墅”。

  于是,求房心切的杨先生与老何见面沟通后一拍即合,随后,双方很快就签订了一份《房屋转让合同》。

  双方约定,老何自愿将新建房屋转让给杨先生,金额13万元,该房屋位于思明区何厝村顶何社内。由购房者杨先生自行对房屋进行装修,装修资金将投入10万元。

  当时,杨先生担心农屋交易原本就不受法律保护,如果老何事后悔约,自己恐怕要吃亏。

  于是,杨先生特意要求在合同中写明违约责任。约定说,如果老何要毁约或更改合同,杨先生可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息,利息由杨先生来定。

  购房之后 房价一路飙升

  这一份合同签订后,老何当年就依约向杨先生交付了房屋,之后,也把自己的集体土地使用权证及农村房屋所有权证交给杨先生。

  杨先生随后花了一笔钱,对房屋进行了装修。此后,杨先生一家人一直住在这幢“乡间别墅”里。

  但是,杨先生没有想到,时隔16年,房价暴涨了几十倍之后,老何竟然会毁约,回来找自己讨房子。

  近日,老何找到杨先生说,宅基地不能交易,同样,宅基地上的房屋也不能交易,因此当年的交易无效,他要收回房屋。

  对此,杨先生很气愤,称自己已经花了钱装修,而且,现在房价涨了这么多,怎能说收回就收回?

  为此,最近双方闹上了法庭。最先起诉的是村民老何,他请求法院判决认定“房屋转让合同无效”,并要求杨先生将三层房屋腾空,退还给他。

  卖出的房 16年后还能讨回?

  杨先生获悉自己被告上法庭后,也提出了反诉。他起诉要求,老何返还13万元房屋转让费、10万元装修费,并支付利息17万多元。

  与此同时,杨先生还要求老何赔偿因毁约给他造成的损失375万多元。杨先生说,讼争房屋面积193.49平方米,而2013年上半年思明区住宅平均市场单价每平方米27730元,按这个价格算,他的损失高达500多万元,现在,他只要求老何承担70%的责任,即赔偿375万多元。“房子已经卖了16年,现在起诉要求退房,这是不诚信!”杨先生还说,现在,他无法也不应腾退房屋,因为,当年他向老何购房后,出于对合同及老何的信赖,再也没有购买其他房屋,损失巨大。而且,他和配偶都没有固定工作,女儿还在读初中,又没有其他可居住房屋,不具备腾退房屋的条件。

  面对杨先生的指责,老何为自己辩解说,他并非不诚信。只是当年交易房屋时,对法律政策“了解不够”。现在,他知道法律明确规定,私自买卖宅基地及附属房屋是违法无效的,因此,他起诉纠正自己当初的违法行为,并不违反诚信原则。

  经过审理,近日,厦门中院作出终审判决,认定双方签订的《房屋转让合同》无效,判决要求杨先生将房屋退还给老何,与此同时,老何要返还13万元房屋转让费和10万元装修费。

  法官说法

  市民买农屋 合同无效力

  “农村宅基地不能转让,宅基地上的农屋同样不能买卖!”法官说,根据我国《土地管理法》第六十三条规定:农村集体所有土地的使用权不得出让、转让。

  本案中,讼争房屋建造于宅基地之上,在房地合一的格局下,“地随房走”,房屋买卖必然涉及宅基地的转让,农屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。因此,宅基地上的农屋不得转让。所以,双方所签订的《房屋转让合同》已经违法,应当认定为无效合同。

  针对杨先生索赔的“利息损失”以及375万多元“房价上涨损失”,法官认为,因为合同无效,所以合同当中有关违约责任的条款不再具有法律约束力。

  而且,杨先生对合同无效亦有过错,应当自行承担该部分利息损失,因此,索赔利息和房价上涨损失的诉求于法无据,依法不予支持。

  法官还说,根据合同法的相关规定,合同无效后,有过错一方赔偿对方的损失仅限于“信赖利益损失”,即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用,从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时,基于无效合同自始无效,有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下履行合同“可以获得的利益”(即通过房价上涨获得的利益)。

  律师说法

  无效合同 不受保护

  近年来,随着城市房价居高不下,不少城镇居民选择向农民买房,由此引发的矛盾也愈加频繁。“城市居民通过购买,获得农村土地上的住房,不受法律保护。”福建信海律师事务所林敏辉律师认为,本案及全国其他地方的类似判决,实际上表明了法院对于此类案件的一致看法,即无论双方所签订的合同文书形式如何,只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为,都是无效合同,不受法律保护。

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