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扼制房价的飙升 增加可支付住房的供给
来源:经济观察报  2010年04月23日17:50

  汪利娜

  在今年各地纷纷出台的政府工作计划,以及对于“国十一条”的执行细则中,都可以看到对于保障性住房予以了高度重视。近日北京版“国十一条”执行细则更是声称今年土地供应中60%将用于政策性住房,声音的分贝数够大!但从往年既成事实看,几乎鲜有地方政府年末之时,完成了年初的保障性住房承诺,这个问题已是多年积留,堪称“痼疾”。

  我国住房体制改革在小平同志的倡导下从1980年初起步,1998年[国发]23号文停止实物分配推进住房市场化改革,尽管福利分房并没有彻底根除,但商品住宅供给已占城镇每年住宅投资的80%和住宅竣工面积的70%。实事求是地讲,住房商品化虽有增加供给和改善需求之功能,但近年来也出现了一些偏差,就是盲目地追求高档化、豪宅化。似乎只有房价越卖越高方显企业在商言商的本质,房价越高方显官员们的政绩和本事;似乎唯有房价超英赶美、与东京看齐接轨才能反映中国楼市的繁荣,但却忘记了这样一个事实:当日本的国土面积37万平方公里仅为美国的一个零头 (美国国土面积为937万平方公里),地价飙升至美国土地资产价值的四倍时,资产泡沫让日本经济陷入长达二十年的衰退;日本在战后三十年依靠经济的高增长,利用三个“五年计划”很快实现了一户一套房,消除了住房短缺,到1975年城市化率达到75%,人均GDP实现5000美元。而目前中国城市化率只有46%,人均GDP刚刚迈过3000美元,北京的人均GDP才刚过1万美元,住宅正处在以生存需求为主、改善为辅的阶段,此时我们的房价要与人均GDP高达4万美元的日本攀比,这种发展思路、方式将使住房成为扼制国民消费和城市化的一大障碍。

  迄今为止,我国的保障性住房建设一直是雷声大雨点小,可从经济适用房投资、开工、销售面积、套数占比上可见一般。

  而政府出台的政策多是泛谈增加普通住宅供给,孰不知现今的普通住宅并不普通,按照2005年七部委《关于做好稳定住房价格的意见》,普通住房标准面积上限为120平方米,容积率1以上,但大部分城市将此标准提高到140-144平方米。目前一线城市的此类普通住房均价2万元/平方米,一套房在200万至300多万元,这种普通住宅,连副省级干部、公务员都买不起,都需要超国民待遇,普通老百姓就更买不起了。也许中国的官员、公务员不买房总有福利房才是房价居高不下和调控不力的根源。

  如果我们认定一个社会合理的收入分配结构是两头小中间大的“橄榄”形,以需求为导向的住房供给体系就应是:高端有市场、中端有扶持和低端有救助。政府就应旗帜鲜明地大力发展可支付住房,所谓可支付住房,即一般中等收入群体(包括公务员)租或买得起的住房。在国外,可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右,考虑我国收入多元化和透明度低的现实,可支付住房可将住房支出与家庭收入比控制在50%以下。可支付住房供给既遵循了有偿租售的市场原则,又要考虑百姓的可支付能力。

  中国在城市化没有完结之前,政府就是要强化面向广大中低收入群体的住房供给体系的建设。在新加坡,政府是通过公共组屋建设+有偿出售的方式,向85%国民提供买得起的住房。在日本,政府是通过财政投融资体制,公团、公营和公库多种供给渠道解决了国民住房问题。也许新加坡400万人口城市国家的模式中国无法效仿,因为政府大包大揽、完全取代市场的成本过高,但是,作为一个土地公有制国家,中国本来最有条件可以降低建房成本和抑制房价,关键在于政府要转变执政理念和职能,促进房地产健康发展的目标不是追逐高档化、奢华化,而应满足全体国民的基本需求。如果说二十年前中国的住房市场化改革是靠着“四个一点”,即“个人掏一点,老房子卖一点,银行贷一点和政府企业让一点”起航的,那么今天,住宅市场的健康发展也需要在政府收税、企业盈利和居民可支付能力之间找到一个最佳的结合点。

  要想真正扼制房价的飙升,当务之急就是增加可支付住房的供给,政府应在土地供给、项目审批、开工许可等方面应优先保障,以确保其投资规模、开工许可、竣工面积上占较大的比重,并在税收减免和信贷可得性、利率上给予支持。

  简言之,政策好坏关键看细节,看执行力度,关键是建立一种长效机制。

  (作者供职于中国社会科学院经济研究所)