福州新闻网9月26日讯(福州晚报记者 李晖 石美祥)业主委员会成立难,地位不明确;物业服务水平不高,收费难;专项维修资金使用难、续筹难;新旧物业企业交接不顺畅……在物业管理过程中,存在诸多问题。

  昨日,由省政府提请省人大常委会会议初审的《福建省物业管理条例(修订草案)》(以下简称“修订草案”),力求通过立法破解物业管理中的难题,确保修订后的条例切实管用。

  首次业主大会 召开条件降低

  “对物业管理的一些重要制度进行既符合实际又大胆创新的设计,是此次修订的特色。”省人大常委会环城工委负责人说。

  据了解,我省目前有14000多个小区,成立了业委会的小区仅有2400多个,占比不到20%,业委会成立难的情况较普遍。为解决这一矛盾,此次修订降低了申请召开首次业主大会的条件,对业主大会的筹建、召开与表决的条件作了差异性设置,规定“一个物业管理区域内五个以上业主发起,可以申请筹建召开业主大会”。对于业主大会决定重要事项的表决权数,仍按“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意”或“应当经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”等规定执行。

  同时,修订草案规定:未成立业主大会的住宅小区,经基层政府指导后仍不能成立的,应由街道办事处或者乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会,直至业主大会成立并产生业委会。

  针对业委会没有独立的法律主体资格的问题,修订草案借鉴其他地方的做法,明确业委会符合民办非企业法人登记条件的,可向民政部门申请登记。

  管理规约具有约束力

  平时,个别业主损害公共利益、扰乱小区秩序行为屡见不鲜。“对此,政府职能部门要适当干预,更要充分发挥业主自治的作用,通过集体意志约束业主个体行为。业主大会通过的管理规约应当对业主具有约束力。”省人大常委会环城工委相关人员说。

  修订草案确认管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员、施工机具、车辆进入,还可对乱停放车辆采取临时管理措施。

  修订草案还规定:业主或使用人违反国家有关规定以及管理规约、临时管理规约的,物业服务企业应当劝阻,经劝阻无效的,应在12小时内告知业委会或临时物业管理委员会;对违反国家有关规定的行为,应在12小时内报告有关部门。有关部门接到报告后,应按规定核实查处。

  物业收费定价机制调整

  在前期物业服务阶段,开发商出于营销目的,收费标准通常较低。随着楼盘销售结束,开发商的补贴逐步取消,物业服务企业运营困难,服务质量降低,业主不满情绪日增。

  修订草案规定:保障性住房的物业服务收费实行政府指导价;商品房的物业服务收费实行市场调节价,采取酬金制、包干制等方式。

  为避免乱涨价现象,修订草案规定:前期物业服务合同终止后,业主大会决定重新选聘物业服务企业的,物业服务收费应经“双过半”业主同意,参照当年物业服务市场价格行情在合同中约定。合同履行期间需调整收费标准的,也应经过“双过半”业主同意后重新约定收费标准。

  维修资金适用范围扩大

  目前,我省住宅专项维修资金存在不少问题:仅适用于住宅物业,覆盖面较小;许多老旧小区,没有专项维修资金;不交纳现象普遍存在;维修资金续交难、申请过程繁琐等。

  修订草案明确专项维修资金适用范围包括非住宅物业,即:专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造;专项维修资金应存入银行专户,以物业管理区域或建设项目为单位设立总账,按房屋户门号设立分户账或者以幢为单位设立分账。另外,首期专项维修资金由建设单位按建安成本的5%交纳。

  修订草案还规定:专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额30%的,由专项维修资金管理部门向业主和业委会发出续交通知,业主接到通知后应及时续交。业委会可对未交清专项维修资金的业主提起诉讼。

  明确物业服务交接程序

  长期以来,前期物业服务企业与新选聘企业交接不顺畅、突然撤离或拒绝撤离等现象时有发生。

  为此,修订草案规定:原物业服务企业应当自合同期满之日起30日内退出该物业管理区域,并向业委会做好移交工作。物业服务合同终止时,原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。违者由县级以上地方政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对物业服务企业予以通报,并处以1万元以上10万元以下罚款,对企业主管人员和直接责任人处以3000元以上1万元以下罚款。

  公共收益 归全体业主所有

  记者还了解到,平时一些小区在公共收益分配问题上有纠纷。修订草案规定:物业服务企业利用共用部位、共用设施设备产生的公共收益归全体业主所有,并应当公布;前期物业服务期间,公共收益可由物业服务企业与全体业主按一定比例分配,物业服务企业所占比例不超过50%;业委会成立后,应在物业服务合同中约定分配比例。

  另外值得一提的是,修订草案将失信业主和物业服务企业纳入了征信系统。而针对群租房问题,修订草案明确管理规约或临时管理规约应当约定单套出租房的人数及人均面积,并规定“业主或使用人禁止擅自拆改房屋承重结构,禁止擅自改变规划用途等”。