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福州二手房调价方案已上报 平均或涨13%

A-A+2014年5月8日07:32东南网 评论

  东南网5月8日讯(海峡都市报记者 周锡银) 近日,备受关注的福州二手房交易代征税费指导价(以下简称“二手房交易指导价”)上调一事,至今并未得到相关主管部门的确定,而此前市场多方传出的在5月1日后,开始上调指导价的消息,也并未兑现。

  昨日,记者从知情人士处获悉,福州二手房交易指导价上调时间或顺延到6、7月份,鼓楼、台江、晋安、仓山四城区上调的平均幅度大概在13%,但会否按照此方案执行,仍需政府部门最后定夺。记者算了一笔账,如果按照方案执行,在鼓楼区中心购买一套100平方的二手房,大概要多交1万多元的税费。

  焦点一

  指导价何时会涨?

  目前尚未上调,可能延迟至6、7月份

  福州二手房交易指导价究竟何时上调?记者昨日来到福州市房屋登记中心,一受理窗口工作人员告诉记者,目前正在受理的部分还没有上调,具体何时上调他们也不知道。而福州市房屋登记中心相关人士表示,他们尚未接到上调指导价的相关通知。

  虽然相关部门表态未收到上调通知,但福州市地税局相关人士五一假期前在接受记者采访时曾表示,已将方案上报给市政府,但具体如何执行,需要市政府拍板,并表示,不方便透露相关方案的具体信息。

  昨日上午,记者从一业内知情人士口中得知,福州目前确实还没有明确上调时间,在一些细节方面还在研究,但上调是肯定的,可能会延迟到6、7月份。

  焦点二

  指导价要涨多少?

  各区不一,上报方案显示鼓楼为25%

  该知情人士还向记者透露了福州市地税局上报方案中的部分内容,从方案中,记者看到这样一栏表格,“运用基准价格对个人房地产交易价格进行验证的测试结果”,表格中对鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区四个城区共计276条记录进行验证,经过对评估价格、验证价格、纳税人自行申报的成交价格、用指导价计算的计税价格进行一系列计算后,得出四城区的建议上调幅度。

  以鼓楼区为例,鼓楼区共有89条记录,建议涨幅25%,验证面积为8123平方米,验证总价为77319375元,验证均价为9519元/平方米,而纳税人自行申报的成交价格均价为4765元/平方米,总价为38706655元,而用现行指导价计算的计税均价为3813元/平方米。而建议评估结果(验证总价×0.625)为48324609元,再把建议评估结果除以成交总价,得出测试结果为1.25,也就是说鼓楼区的建议涨幅为25%。

  此外,台江区的建议涨幅为11%,晋安区为5%,仓山区为10%。四城区的平均涨幅为13%。

  但此方案仅为上报方案,最终如何执行,还需要福州市政府拍板。但从此方案来看,平均上调仅13%的幅度,将会远远低于此前市场上盛传的上调30%到50%的比例。

  焦点三

  福州目前怎么收?

  分楼层、地段、房龄,确定收费标准

  然而,对于二手房交易指导价,福州目前又是怎么收的?据了解,福州目前实施的指导价还是按照2007年修订的标准执行。

  根据该标准,福州市二手房交易代征税费指导价根据楼层高度、所处地段、建筑年份的不同,又有不同的收费标准,比如鼓楼区、台江区、晋安区的一环路以内的高层(高层楼房是指总楼层在7层及以上的楼房)从1层开始为4400元/平方米,到36层以上的为5900元/平方米,而多层框架为3900元/平方米,多层砖混为3100元/平方米。

  然而,上述价格是基本价格,最终每套房屋的具体交易代征税费指导价=基本价格×(1+建成年份修正系数)×(1+其他修正系数),比如建筑年份属于2000—2003年的上调10%(即建成年份修正系数为+10%),2004—2006年上调20%,2007年及以后上调30%,1995—1999年不变,1995之前的相应下调。属拆迁安置房、房改房上市转让的,单价下调10%(即修正系数为-10%)。此外,还有其他修正系数。因此,每套房屋的交易代征税费指导价都是不相同的。

  而这些指导价是指房屋交易最低计税价格。从方案中的表格看,一些纳税人自行申报的成交价格,大概会比指导价高出600—800元/平方米。

  焦点四若上涨有啥影响?

  在鼓楼买套100平方米二手房,税费或多1.2万

  如果指导价上调,一笔二手房交易要多掏多少费用呢?记者给您算一算。

  以2003年建成,鼓楼区(晋安区、台江区)一环路以内的1到6层,面积为100平方米住宅为例,指导价为4400元/平方米,乘以2003年的修正系数10%,该房屋的最低计税价格为:4400元/平方米×(1+10%)=4840元/平方米;再按100平方米面积计算,该房屋的最低计税总价为48.4万元。

  个人所得税部分,普通住房为1%,非普通住房为1.5%。根据普通住房认定标准,一是住宅小区容积率在1.0以上;二是单套建筑面积在144平方米以内(含144平方米);三是实际成交总价款低于或等于200万元/套,三个条件需要同时满足才能算普通住房。暂且按照普通住宅计算。

  契税部分,若不享受契税优惠,按3%计算,若购买的住房属于不满五年转让的,还需要缴纳5.6%营业税。其中,买方缴纳契税,卖方缴纳营业税和个人所得税部分。记者了解到,按照福州目前二手房的交易流程,卖方多实行“实收”交易,这些税费一般而言,都需要由买方来缴纳。

  综上,按照目前的二手房交易指导价,这笔交易的税费为48.4万元×(3%契税+5.6%营业税+1%个人所得税)=4.6464万元,而如果指导价按照方案中进行上浮,若这套房子在鼓楼区,则上浮25%,这笔二手房交易将多出1.16万元左右的费用,若房子在晋安,则上浮5%,这笔二手房交易将多出2300元左右的费用,若房子在台江区,将多出5100多元的费用。

 

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