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厦门房价调控政策频出房价仍上涨 被戏称好基友

A-A+2014年1月2日07:45台海网评论

  调控 从年初贯穿到年尾

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  2013厦门楼市依然是个不折不扣的调控年,一轮又一轮的调控政策从年初贯穿到年尾,让人应接不暇,也对整个市场走向产生了重大影响。

  2013年4月2日晚,厦门版“国五条”细则出台,新规除规定二手房征收20%个税以外,还明确规定对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

  被业内称为“最严”地方版国五条细则出台后的当月,厦门楼市成交量应声回落,此后再无大幅攀升。还有一个明显的变化是,本地人的购房比例持续回升,而以往活跃在厦门楼市的投资客、投机客,在严苛的政策下被挤出市场,外地人购房比例逐步下降。

  去年第四季度,在房价上涨压力较大的背景下,厦门再度出台“厦六条”,包括“进一步加大普通商品住房用地供应”、“进一步增加商品住房有效供给”、“继续实行严格的住房限购政策”、“进一步实施差别化住房信贷政策,二套房首付提高至70%”等。在12月,厦门又推出新规定,决定自2016年1月1日起购买厦门商品住房不再享受“购房入户”政策,一时引发社会热议。

  不过,虽然调控政策频出,花样不断翻新,但似乎还是难以摁下房价上涨的“牛头”,以至有人戏称,政策和房价是一对好“基友”,调控政策出得越多,房价涨得越快。

  量升 房产商又迎丰收年

  2013年对房地产商来说,又是一个丰收之年,据厦门国土房产局官方数据:2013年1-11月,厦门累计销售商品住宅累计44244套,面积503.51万平方米,相比2012年销售面积同比增加15%。

  去年上半年,厦门楼市整体呈现“量价齐升”的态势,“日光”成为第一季度媒体热词。在厦门版“国五条”出台前,“金三”表现抢眼,新建住宅成交8272套、二手居住用房成交4550套,双双刷新单月成交最高纪录。“买房似白菜”的场景在厦门重现,多个楼盘创下“日光”纪录。

  到了下半年,随着楼市调控政策的持续,火爆局面不再,就连楼市的传统旺季“金九银十”也成色不足,商品住宅销量降幅明显。到了岁末,成交量更跌入全年谷底,11月成交量跌破不足千套。从目前的销售情况看,2013年12月的成交量或许还会再创新低。

  受岛外新房供应量加大、首付低等优势影响,从2010年以来,岛外新房的成交面积比例一直在增长。2013年岛外新房成交量依旧领跑全市,据统计,2013年岛外楼市成交面积比例约占全市成交量的八成之多。

  从区域成交量来看,2013年集美区成交量依旧独占鳌头,共成交15777套,占全市成交数量的37%,位居第二的是翔安区,占了17%。海沧区和同安区的成交量分别位居第三、第四。

  有业内人士认为,集美区凭借自身的优越地理位置以及成熟的周边配置,向来是厦门六区中最火的片区;而翔安区近年来的区域价值也越来越被看好,随着翔安几个“地王”的出现,翔安的房价看涨声也很高。

  价涨 “532”格局已渐成现实

  销量上涨的同时,还伴随着房价的上涨。从2012年6月份到去年11月份,厦门房价已经连续18个月环比上涨。2013年11月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.4%,同比上涨17.1%,同比涨幅排名全国第五,仅次于北京、广州、深圳和上海。

  “面粉贵了,面包还能便宜吗?”有业者表示,去年春天以来厦门“地王”频出,土地市场表现疯狂,人们因此产生了对未来房价上涨的预期,在买家、卖家均看涨房价的情况下,房价自然有上涨的趋势和动力。

  来自一些地产研究机构的数据显示,厦门目前在售楼盘,岛内楼盘均价普超3万/平方米,卖到4万-5万元/平方米的也不在少数。海沧新房早已经步入2万元时代,集美房价当前普遍在1.6万-1.8万元/平方米,即将迈进2万元时代,同安、翔安均价超过1.2万元/平方米的楼盘比比皆是,如今放眼厦门楼市,市场已经难觅“万元房”的身影。

  多家地产研究机构分析认为,去年楼市销量井喷再创新高,造成目前和今后一段时间厦门可售住宅存量很低,且随着预售制度改革及住宅用地供应的持续紧张,2014年上半年的住宅供应量会更少,这给房价继续上行埋下伏笔。资深地产评论员程凌虚表示,目前岛内基本无住宅地块出让,且有走高端趋势,之前市场预测的厦门房价“532”格局将逐渐成为现实。

  抢地 频现“面粉贵过面包”

  “土豪”是2013年最火的网络热词之一,在2013年厦门土地市场,各路真“土豪”纷纷登场,助推厦门地价飙涨,创造了一个又一个的“地王”。

  2013年,厦门共成功出让48幅地块,总占地面积约为390.73万平方米,同比下跌36%;而总成交金额却高达约265.8亿元,同比反而增加68%。值得一提的是,去年前11个月厦门出让的4幅住宅用地,竟然毫无例外地都成为当时各自区域内的“地王”。在去年岛外住宅用地供应市场中,海沧区和翔安区“唱主角”——两区土地成交金额达114.396亿元,出让面积达111.112万平方米。

  特别是在去年12月,厦门迎来全年土地出让高峰,其中商住用地出让8幅。在12月5日的土地拍卖中,海沧两块商住用地公开出让,都被厦门海投房产收入囊中,且一小时内连续刷新海沧单价地王纪录,地王楼面价达14310元/平方米。翔安的三幅商住用地拍卖时,也同样产生了地王,楼面价达12500元/平方米。

  去年12月30日,厦门岛内两幅商住用地后埔地块和钟宅地块公开出让,经过众多房企激烈的争夺,被建发以54.2亿元的总价收入囊中。其中钟宅地块成交楼面价逼近3万元/平方米,后埔楼面价22001元/平方米。房产业者表示,这样的成交价格,再次证明了岛内住宅用地的稀缺性和珍贵性。

  有数据显示,2013年厦门岛内住宅地平均楼面价为24816.85元/平方米;岛外住宅用地平均楼面价为9230.34元/平方米,与2012年同期相比上涨了超200%。

  “面粉贵了,面包还能便宜吗?”不少业内人士认为,2013年厦门土地出让市场“量少价涨”,一年出现了8幅“地王”,并且分散在了各个区域,“地王”对区域房价的催涨作用,通过市场变化已经表现得十分明显。随着岛外住宅用地楼面价陆续突破万元大关,以及随着厦深铁路开通、自贸区、地铁开建等各项利好消息传出,岛外房价逼近2万元/平方米的时代正在加速到来。导报记者 鲍娜

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