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福州万宝商圈地下空间或年后动工 借力地铁线路

A-A+2013年12月19日07:52东南快报评论

  □本报记者黄怡刘丰

  记者从业内获悉,在明年上半年,最快春节后,万宝地下空间开发极有可能正式破土动工。而就在几天前,相关部门宣布《福州市中心城区地下空间利用专项规划》刚刚通过专家评审会审查,福州地下空间利用进入新的历史阶段,随之而来的或是福州地下商业空间开发的大规模兴起。

  多个地下空间借力地铁线路上马

  地铁二号线穿越万宝地下空间,将提高商圈竞争力

  今年初,有消息称,万宝将建大体量地下空间。消息一出,曾引起广泛关注和讨论。工程投资额15亿元,总建筑面积约12.8万平方米,首条地下交通干道……随着万宝地下空间规划逐渐清晰,福州人对“地下空间”开始有了明确的概念和期待。

  曾任宝龙、万象老总的林建德认为,目前制约万宝商圈发展的最大瓶颈是交通问题,地下的连接互通,使得万象、宝龙、中央第五街、红星美凯龙、苏宁这地面五大主体之间的交通联系更加便利。地下商业开发所带来的内部竞争并不是问题,“大家会走差异化路线”,反而是为商圈加码,更好地应对来自万达、泰禾等福州其他商圈的竞争压力。

  万宝地下空间的开发只是一个开始。上周,《福州市中心城区地下空间利用专项规划》通过专家评审会审查,在公布的5个项目中,万宝地下空间赫然在列。此外,还有三江口行政文化中心、三江口商务中心、火车北站、五一广场4个重点规划建设节点。

  无独有偶。今年福州的土地出让中,也开始有意识地利用地下空间。本月初出让的宗地2013-40号地块就包含40余亩地下空间地块,被视为此次出让最大的亮点。而就在明日,福州还将拍卖一幅位于茶亭公园的地下空间地块,主要用于建设社会停车场。

  可以说,短期内,地下空间项目将在福州遍地开花。业内人士表示,地下空间的开发在发挥改善城市交通、扩充基础设施容量、商业布局兼顾人防等功效方面意义重大。而福州目前正在建设中的轨道交通,也大大加快福州城市地下空间开发和利用的脚步,对福州地下空间的系统化开发形成良好契机。

  记者注意到,目前已公布的地下空间建设几乎都与地铁挂钩。地铁二号线直接穿过万宝地下空间,茶亭公园地下空间则结合地铁一号线茶亭站。消息人士透露,火车北站地下空间将是上述项目中最复杂的一个,其将成为火车、地铁等多种公共交通的换乘枢纽。

  福州地下商业开发现状偏“弱”

  目前福州的地下空间主要用做停车场,开发形式简单

  一名不愿透露姓名的福州地下商业开发人士表示,“不客气地说,福州目前还没有真正成功的、像样的地下商业空间开发利用的案例。”西方城市地下空间的开发利用已经经历了一个半世纪的发展,从亚洲范围来说,日本和香港特区都有非常成功的案例,近年来,北京、上海、广州、深圳、大连、哈尔滨等诸多大城市,也都相继建成了大量的地下商业街和地下综合体等地下商业空间。

  福州规划院一位不愿透露姓名的专业人士告诉记者,目前福州地下商业空间开发在全国而言“偏弱”,目前主要是地面上商业综合体对自有地下空间的简单开发,“一般只开发地下两层,主要还是用做停车场。”

  这位专业人士表示,尽管福州是沿海城市,在土质方面存在一些特点,但技术上完全不是问题。现代地下商业开发的一个重要原因是缓解地面拥堵问题,充分利用地下资源,这些都是深层次开发,“地下四层很普遍”,并且讲究功能综合化、环境景观化、场所人性化。

  而目前福州一些所谓比较正式的地下商业空间都未能做到这一点,如目前的火车北站和世贸商城地下空间的商业业态都颇为凋零。一位地下商业开发人士认为,除了设计方面的问题,火车站地下商业空间的定位本身也很失败。“现在的人旅游谁会在火车站购物?火车站商业空间停留时间较短,应该定位为配套商业服务,比如餐饮、中转服务等。”

  未来地下开发当注重“寄生”特质

  选址严格,地上有成熟商圈可以形成互通人流

  一名从事地下空间开发多年的业内人士表示,地下空间的开发,首先选址上就相当严格,最好地面上就有成熟的商圈,可以形成人流的互通。例如万宝地下空间就很好地“寄生”于宝龙、万象、苏宁等多个综合体,可以说直接挂靠上福州目前的商圈“一哥”。从定位上看,万宝地下空间未来的定位也与目前的万宝商圈高度统一,相辅相成。

  同样的,如果五一广场地下空间也作为商业开发,也需要遵循“寄生”准则。业内人士认为,目前五一广场周边有于山堂、画院、科技馆、大剧院等场所,如果做商业,就不能走大众化路线,而是需要引进高雅业态,打造具有文化元素的高端消费区或文化体验区。

  不过,也有专业人士认为,亚热带地区不太适宜大面积开发商用的地下空间,大规模的地下空间更适用于交通体系和停车场,尤其在南方,地下空间的开发和运营成本都很高,不仅要防水、防潮,还要通风、照明,除非必须,一般人不太愿意长时间在地下空间停留,这就是为什么地下商场通常不如地面商场人气旺的主要原因。

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  榕地下开发造价不菲租金不低

  业内人士表示,目前福州地下空间的开发多为停车场,比较单一,但实际上地下商场的租金回报是非常喜人的。

  业内人士透露,成功的地下商铺租金不一定低于地面商铺,一般情况,地下一层商铺租金和同地段地上二层租金相等,目前宝龙负一层租金价格就是如此。

  不过福州的地下商业空间开发成本也不菲,福建中防联博投资发展有限公司总经理于锡敏表示,福州等南方沿海城市由于土质原因,开发成本相对高一些,“地下一平方米开发成本要12000元,几乎比地面高一倍。”

  不过也有业内人士认为,相对于日益高涨的地面土地价格,地下商业空间的开发还是大有可为。毕竟,目前地下空间的土地价格较地面土地出让金便宜了不是“一点点”,即便地下空间造价相对较高,但从整体成本看,开发商还是有利可图。

 

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