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福州史上最高补偿标准 或导致市中心房价被推高

A-A+2013年10月24日07:33东南网 海峡都市报评论

  “史上最高”的补偿标准 会否导致未来暴增的房价?

  上下杭3210户居民腾挪,对周边二手租售市场带来了巨大影响。事实上,从更长远的角度看,对福州楼市的购买力的供应也很大。

  据了解,此次拆迁补偿标准是三年前上海新村和王庄补偿价格的2倍有余。高额旧城拆迁赔偿让不少人一夜之间资产倍增,他们会否为楼市注入新的购买力?高额的赔偿令市中心土地成本越来越高,“面粉又贵了”是否会进一步助推市中心房价?

  现象上下杭拆迁补偿创下“史上最高”

  对比三年前,榕城近年来规模最大的一次旧屋区改造项目王庄危旧房改造,涉及约7000户居民近3万人,当时私房合法建筑面积的房屋货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(4386元/㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)。

  同年,上海新村改造,私房合法建筑面积的房屋货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(4339元/㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)。这两个在当时看起来很高的标准,现在一下子被“史上最高拆迁补偿”的上下杭比了下去。

  据了解,上下杭私宅的补偿方案为:货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(9385元/㎡+被征收房屋重置价×成新率),是三年前王庄和上海新村旧改拆迁补偿的两倍有余。有业内人士做了统计,上下杭一套框架结构、成新率为80%的私房,加上各种补贴,最后的补偿价为19025元/平方米。此前,就有一位上下杭居民,因私宅确权面积达到89平方米而获得了170多万元的补偿款。

  被“迁”出来的庞大人口,带着福州“史上最高”的拆迁补偿款,是否会成为一股改变楼市风向的强劲购买力?

  影响给楼市注入强劲购买力

  采访中,多数业内人士都对这一波购买力十分看好。

  中原地产福州分公司总经理蔡俊认为,“拆迁补偿的高低和城市经济收入、房价都有关联,三年前的拆迁、租房、生活甚至房价成本都和今天不一样,在今天如果不设置较高的补偿标准,拆迁工作会很难启动。”他还表示,此次高标准补偿对福州楼市新的购买力的注入作用是显著的。“此次拆迁涉及3210户居民,而补偿只有货币补偿和异地安置两种形式,并没有原拆原迁。这些拥有‘台江情结’、习惯市中心配套的上下杭居民,在拿到补偿款后,多半会选择在周边就近买房,这对市中心的高端住宅可谓是一大利好。”

  此外,有多名二手房中介经纪人也透露,近段时间,上下杭附近二手房业务量相比此前上涨了两成,租赁成交均价环比涨幅达5%以上。可见,除了区域的新房,一些资金和购买力也开始投入到上下杭周边的二手楼市中。

  市中心地价或被推高

  市中心拆迁补偿的剧增,对上游土地市场同样影响深远。

  根据数据显示,在2009—2011年,多个总价地王、单价地王均出现在旧城改造项目中。如冠城大通首玺(宗地2009-33号地块)拍卖总价4.03亿元,楼面价15040元/m;世欧王庄 (宗地2010-02号王庄危旧房改造地块)拍卖总价60亿元,楼面价8653元/㎡;中庚红鼎天下(宗地2009-30号朝阳路地块)总价10.8亿元,楼面价11557元/㎡;世欧澜山(原锅炉厂地块)拍卖总价11.06亿元,楼面价8805元/㎡。可以说,旧城改造成了福州地产持续发展的机会,但是也附带着极高的土地成本。

  业内人士江映辉也认为,“开发商的土地成交价从根本上来说还是由市场对土地价值的判断和土地本身的吸引力决定的,涉及收储成本、挂牌价格和土地招拍挂的激烈程度造成的溢价率,但跟拆迁成本有很大关联。”

  区域房价深度承压

  对于未来上下杭区域改造后的房价,蔡俊认为,随着拆迁成本的上涨,肯定会带动区域未来新房价格水涨船高。回顾目前福州市面上活跃的市区高端项目,也大多都是前两年的旧城改造项目,而它们的销售情况都普遍受到了市场认可。

  不少业内人士都认为,从上一轮旧改项目面市的产品看,往往都对区域价格造成了上涨的压力。世欧地产策划经理张义通也分析道,目前处于改造范围的上下杭区域是传统的市中心,地段优势明显,就算土地成本高,开发商也多半会买单。

  “不过,这主要是由供求关系决定,市中心产品多半供不应求。只能说拆迁改造了区域面貌和环境,进而影响了周边房价。但是从总体市场来看,更多商品房入市,对城市的房价过快上涨是有抑制作用的。”业内人士江映辉认为,对被拆迁人的补偿标准提高,不等于会拉抬中心城区的房价,房价还是取决于供求关系。随着旧城土地释放,住宅用地的供应也会增加,会缓解当前商品房市场的供需矛盾。况且,“旧改”项目大多是多层建筑,容积率较低,无论补偿标准怎么提高,相比日后开发商建设的高容积率的纯高层和小高层建筑规划,其新增面积都是十分可观的,这就给开发商留下了很大的利润空间。(记者 刘梦宁)

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