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建发地产强制代收契税作交房条件 涉嫌侵占国家税收

A-A+2013年10月15日09:35人民网-福建频道 评论

  建发集团旗下的所有项目均有代收契税,业主质疑:是否免息融资?

  让陈曦更加难以理解的是,建发领第御湖湾的售楼人员还告诉她,按照双方签订《商品房买卖合同》约定,开发商在代收契税后,365天内才能办好《房屋所有权证》。这就意味着,陈曦应缴纳的4万多元契税可能1年内都滞留在开发商手中。

  但是陈曦了解到,办理《房屋所有权证》时,在缴纳契税后,通常只要到所在地的房地产行政主管部门办理产权登记,《房屋所有权证》办理时间大约在20~60日就可以完成。“所有买房的朋友都没有听过要办这么久。”陈曦说,既然开发商效率如此低,她就想自行缴交契税、办理《房屋所有权证》。但售楼人员却又告诉陈曦,“业主太多,不易收齐,所以会拖长办理时间。”同时,售楼人员称,按照签订的《合同》,契税只能由开发商统一代收代办。

  陈曦告诉记者,当初在购买房子时,26条格式条款、6个附件内容、总共有42页的《商品房买卖合同》根本看不过来,当时的售楼人员还说,“这是格式条款,都是按照统一制定,不会有什么问题。”在对这些条款细则还没细看的情况下就签下了合同,完全没有想到,由开发商代收代办契税不仅没能得到方便,还要在长达1年之久才能办好《房屋所有权证》。

  13日,记者来到建发领第御湖湾的怡家园物业,记者在询问办理交房手续的业主过程中了解到,部分业主对开发商统一代收契税表示不满,一位黄姓业主告诉记者,“不交给开发商契税,就办不了交房手续,也没有办法。”另一位业主表示,“工作太忙,反正都要交,虽然觉得不合理,也没时间和开发商计较。”像陈曦一样的业主还有不少,有业主反映称,“几万元的契税就这样交给开发商很不合算。”

  正当部分业主对开发商缴交契税行为表示质疑时,建发集团一位“负责开票”的工作人员透露,在建发领第御湖湾里,除了一次性付款单元产权自办的业主外,其他的所有业主都是按照《交房通知书》缴交,目前已经缴纳的业主差不多300户。该工作人员还表示,“建发集团从第一个项目至今,这么多年来一直都这么缴交,包括上海、成都、长沙等地的全国所有项目都是如此。”

  记者从建发集团官方网站中获悉,该集团自上世纪八十年代初涉入房产开发,经过三十余年的发展,建发旗下已拥有“建发房产”和“联发集团”两大知名房地产开发品牌。建发房地产集团和联发集团已双双取得国家房地产开发一级资质,并入选中国房地产百强企业,开发区域从厦门延伸到中国十多个城市。

  “这笔契税提前1年交给开发商,非常不值。”一位业主为记者算了一笔账,此次他要缴交的契税共4万多元,还要被“冻结”将近一年。由于经常参与民间借贷,他介绍称,这笔费用民间借贷,1年可以收益好几千元,足够用作建发领第御湖湾的房子1年的物业费。

  在接受采访时,陈曦也给记者算了一笔账,建发领第御湖湾在住建网上登记是408套,这些业主购买的房子,少数房子在120万元以上,多数房子在150万元左右,最高层的复式楼将近200万元,按照3%税率缴交契税计算,“少的3万多元,多的将近6万多元,开发商1年当中可以免息获得一笔很大的资金。”陈曦对开发商这做法表示质疑,是否借此变相免息融资?

  律师:开发商强制代收契税涉嫌侵占国家税收收入

  14日,记者从国家税务总局了解到,对于契税的征收并没有强制规定,也没有要求开发商代收代缴,更没有进行强制征收要求。

  随后,福州市房屋交易中心工作人员介绍,在办理《房屋所有权证》时,开发商或是业主均可到自行缴交契税,开发商要求缴纳契税作为交房的条款,业主可以找律师协调,但在在收到契税后延期办理产权证并不合理,“交房与办理《房屋所有权证》是两码事。”

  福建元一律师事务所律师吴光辉指出,按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定,凡转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,都应当依法缴纳契税。因此,契税是否及时缴交,直接关系到业主的切身利益,业主有权自主决定缴交契税的方式和途径。

  开发商是否有权代收业主的契税是本案的关键,在双方签订的合同中,开发商指出,办理产权所需的契税由开发商收到相关费用后向相关部门缴纳。但吴光辉指出,2004年,国家税务总局发布《关于征收机关直接征收契税的通知》中规定,“2005年1月1日之后,各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。”

  在吴光辉看来,《商品房买卖合同》中虽然规定由开发商代缴契税,但并不代表开发商有权强行向业主代收。他认为,缴纳契税本身就是法律规定的纳税人应尽义务,如果不依法纳税,由纳税人承担相应法律责任,“业主有权选择是否委托开发商代为缴交,但作为开发商,不能把国家的税收作为办理交房手续的条件,变成开发商强制收这笔钱就没有道理了。”

  根据业主的反映,开发商将2014年6月30日交付使用的房屋提前到2013年10月前办理,双方签订的《合同》中也表示,开发商应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由开发商提供的资料交付业主。

  但吴光辉律师认为,即便是业主签订《合同》同意委托开发商代收代办《房屋所有权证》,但是为了确保国家契税的及时征收,按照《福建省贯彻<中华人民共和国契税暂行条例>实施办法》规定,“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。纳税人办理契税缴纳事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”因此,开发商应该严格按照税务征收的相关规定,及时向缴交契税的税务相关部门缴纳。

  “开发商提前将近一年收取契税,如果没能及时向税务机关办理缴交事宜,就有可能从中获利,并且给国家利益造成损失。”吴光辉指出,业主有权监督开发商是否向税务部门及时缴交契税,并可以查看契税完税凭证,“如果开发商未能及时办理,就有侵占国家税收收入的嫌疑。”

  吴光辉认为,税务部门有权对开发商是否依法缴纳契税进行监管,如有违反税法,应当严格按照国家法律规定进行处罚。同时,业主作为消费者,签订的“格式合同”存有不公平的条款,可以向工商行政管理部门进行投诉,由工商行政管理部门依法依规维护消费者的合法权益。

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