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银监会新规让银行偏爱二套房贷 效益可再提七成
来源:厦门网-厦门商报  2012年06月11日07:23

  厦门网-厦门商报讯(记者 陈晓东)近日,中国银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称“试行《办法》”),在文件中,监管层将首套、二套房贷笼统划入“个人住房抵押贷款的风险权重为45%”范畴。此前,二套房贷的风险权重为60%。

  什么是风险权重?举例说,银行放了一笔1万元的贷款,如果风险权重为100%,即银行需要为这笔贷款预留1万元,以作为其损失准备。也就是说,风险权重越低,银行需要为此预留的资本金就越少。需预留的资本金减少,意味着银行手里的贷款额度直接扩大,因此,试行《办法》的公布,被市场普遍认为是在鼓励银行做二套房贷。

  据了解,试行《办法》将于明年1月1日正式执行。

  银行偏爱二套房贷

  “试行《办法》的出台肯定会鼓励银行做二套房贷。”针对试行《办法》带来的影响,厦门某银行业人士告诉记者,“不过,即使没有这个政策,从去年开始,银行业就已经更青睐二套房贷。”

  这位银行业人士说,首套房贷的利润偏低是造成这一现象的主要原因。“目前厦门的行情一般是首套房贷可以在基准利率的基础上打9.5折,如果是优质客户的话可以打到9折。对于一些优质客户的二套房贷,很多银行是愿意给到基准利率的,但是按照银监会的规定,至少也得上浮10%。”

  此外,首套房大多属于“刚需”,即使贷款七成,总额度一般也不高,而二套房则属于改善型需求,“动不动就两三百平,即使首付掉6成,剩下的余额也常有个一两百万甚至几百万。”较高的贷款余额和较高的利率水平,意味着更多的利润。

  按照相关规定,二套房贷的最低利率为基准利率上浮10%,因此即使试行《办法》实行,市民也无法获得更低的贷款利率。不过,由于利润空间扩大,原来需要按上浮15%或20%获得二套房贷的市民,现在按照上浮10%的利率获得贷款的机会可就大多了。

  银行效益可再提七成

  二套房贷的风险权重从60%变成45%,对银行而言,这个变化可以撬动的收益,可不是个小数字。就银行可以多赚取的利息,笔者做了一笔粗略的测算:

  同样一笔100万元的首套房贷和一笔100万元的二套房贷,银行需要预留的损失准备原来分别是45万元和60万元,而在效益上,按照按揭30年、采用等额本息还款法、利率采用基准利率九折计算,办理一套房贷可以赚取的利息总额为118.62万元,而如果放给二套房贷,按照按揭30年,采用等额本息还款法、利率采用基准利率上浮10%计算,可以赚取的利息则为151.22万元,两者相差32.6万元。

  当二套房贷的风险权重调整为45%,银行可以少预留15万元的风险准备。如果把这部分资金也作为二套房贷放出,同样按照按揭30年、采用等额本息还款法、利率上浮10%,银行可以再赚取利息22.68万元。

  按此计算,排除其他影响因素,风险权重统一为45%之后,银行放二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出四成半,而此前,银行做二套房贷也只比做首套房贷多赚了两成七。新规释放的15%风险准备金如果充分利用,银行的效益可以再提高近70%。