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调控不放松 福州房价会否急转直下
来源:东南网  2011年11月08日08:08

  东南网-海峡都市报11月8日讯(记者杨永敏)

  关注理由:

  在“金九银十”楼市成交量的惨淡下,上周福州五城区成交量环比再跌,而二手房成交量更是陷入“冰冻期”,部分二手房成交量环比跌三四成,楼市成交量已跌入低谷。但是,福州市区周边的楼盘却逆势热卖,原因是“不限购”。日前,住建部部长姜伟新“限购令将取消”的言论,引起市场对楼市政策调整的揣测,但就在昨天温家宝总理强调,调控绝不可有丝毫动摇,着实给那些对楼市抱有幻想的开发商当头一棒。

  省内房产专家认为,中央调控楼市坚决,榕房价扛不住,下一阶段就看开发商谁跑得快;而房产调控将成为一个长期政策,限购令的退出必然有一个更长久性的政策来取代,比如房产税,因此,楼市有风险,投资还须谨慎。

  市中心房源增多成交量却再跌

  据海都房网的数据,上周福州五行政区住宅总计签约174套,环比减少71套,下跌28.98%。签约面积再次缩水,减至18337㎡,比前一周减少11462㎡,下降38.46%。据了解,福州传统的楼市旺季“金九银十”已遭遇寒流,成交量均不足千套,开发商已明显感觉到楼市的寒冷。

  一方面是房子卖不动,而另一方面是福州的上市房源在不断增加。上月,福州新增可售房源4005套,其中商品住宅有1375套。“‘一边房源增多,一边销量减少’,开发商压力更大。”业内人士表示,目前很多开发商去备案上市销售都比较谨慎,因为市场销不动,还有大量的房源在开发商手里。

  “开发商现在明显感觉到市场就等着降价”,上述人士表示,市场还在一个博弈的关键期间,资金紧张,房贷难批,开发商已经到了痛苦的边缘。

  品牌开发商也扛不住 房价开始松动

  “新开楼盘定价比较合理了,而一些楼盘项目的尾盘价格也比较低”,业内人士告诉记者,开发商对楼盘销售比较谨慎。

  “价格还是有松动的”,福州的林先生告诉记者,上周他在五四北一个品牌开发商的售楼部了解到,16楼101平方米的精装房子售价159万多元,而这是前一个月该楼盘6楼的价格。“五四北另一个尾盘项目,原来都要卖到1.2万元/平方米、1.3万元/平方米,尾盘房源最低价格已降到万元以下。”

  而记者在福州晋安区一个楼盘了解到,开发商已经不定楼盘均价,而是一套房子一个价格,同一楼层不同户型房源价格都不同。“均价高,市场比较敏感”,一位业内人士告诉记者,开发商推盘比较谨慎,一次性不敢投放太多,价格也在试探购房者的心理接受度。

  部分二手房成交价同比跌三四成

  “还在跌!”福州双安房产总经理郑爱新说,本月福州二手房的成交量还在跌,今年来基本都在一路下滑,“上月就成交了七八百套,福州二手房已经到了冰冻期”。

  记者从业内了解到,福州二手房中介市场员工流失,门店难以维持被迫关闭的现象正在蔓延,“对未来的观望、悲观情绪正在蔓延”。

  “一套百万元的房子降价八万、十万元,那是正常的事情”,郑爱新告诉记者,最近二手房市场,和房东谈价格比较好谈了。而部分急售房源降价比较多,“一些房源同比跌了三四成”。据介绍,在福州五一路,去年成交价在1.3万/平方米的小区,同样的房源在目前进入市场每平方米仅1万元。“福州现在有比较多七八千元单价的二手房进入市场。”

  “估计还得降”,郑爱新认为,市场成交量持续低迷,二手房成交价还得往下跌。

  周边地区不限购投资者看好增值空间

  而与市中心低迷不同的是,福州周边地区的楼盘却逆势热卖。一位购房者告诉记者,目前没有别的投资渠道,而市中心被限购,购买周边楼盘主要看城市外扩后的增值空间,“主要是投资,那么远自己是不会去住的”。

  “市中心动辄一万多元的均价,加上限购,投资心里没底”,福州的孙女士告诉记者她选择在闽侯购房的原因,目前闽侯靠近福州的楼盘均价低,靠近大学城的还可出租。

  而据了解,楼市低迷,福州的土地市场也趋冷,前两个月福州住宅用地零出让。“开发商去周边拿地的意愿比较强”,据了解,近段时间闽侯、长乐等地区的土地出让比较活跃,“市场是个看不见的指挥棒,土地和楼市是联动的”。

  “开发商已到临界点,看谁跑得快”

  限购是楼市销售一个重要的制衡因素。日前,10月27日,在一次会议上住建部部长姜伟新发言,称限购令为“不得已的行政手段,一旦信息系统建立,限购令将取消”。此言一出,顿时激起千层浪,各方纷纷推测,此举将成为限购令即将“放松”的信号。

  但是,“取消限购”的推测很快即被推翻,国务院常务会议上明确指出,楼市调控将坚定不移地继续下去,将继续严格执行调控政策,进一步巩固调控成果,通过多管齐下的方式,来达到控制楼市虚高的局面。国务院总理温家宝昨日表示,房价这一个月已经开始松动,但调控绝不可有丝毫动摇,要使房价回归到合理的价格。

  “中央调控决心非常明确”,省内房产专家王阿忠认为,重申坚决调控对开发商影响比较大,资金压力比较大,开发商已经到了临界点,这次重申对原来一些寄希望于调控放松的开发商是当头一棒,接下来开发商恐怕是看谁跑得快。“扛不住,会降价!”

  调控以来,福州开发商在房价上已经慢慢让步,通过各种优惠、团购、一次性付款优惠等活动变相降价。“考虑到对开发商品牌和楼盘原来客户的影响,开发商降价都是犹抱琵琶半遮面”,郑爱新认为,中央高层重申从严调控,开发商的压力更大,福州开发商下一阶段将“撕开遮羞布”,直接降价,而一手房和二手房会形成联动,整个楼市将开始大幅降价,预计这一波整个楼市房价会跌三成。

  “楼市有风险,投资须谨慎”

  而在王阿忠看来,住建部“取消限购”的声音是调控持续性的一个信号。“限购是一个行政手段,对市场的干预太‘硬’,它迟早要取消,但是中央必然用其他更柔性的手段来替代限购”,王阿忠认为,房产税是一个很好的替代政策,而住建部提出的限购取消的前置条件“信息系统建立”,恰是房产税征收的前提条件。

  “房产税是房地产行业发展成熟的必然选择,这更合理,多持有房产多纳税”,王阿忠认为,土地财政难以为继,地方政府不可能一直依赖土地财政,房产税将是一个更具持续性的财政收入来源。

  王阿忠认为,楼市调控是一个长期的政策,如果房产税征收,那么对楼市的影响就不仅是限购城市,恐怕是整个房地产市场。因此,投资者应该有更长远的眼光,套用股市的一句话,楼市有风险,投资须谨慎。

  □新华时评

  房价松动调控不能动摇

  广为关注的商品房价格,近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象,关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着,房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗?回答应当是肯定的。

  目前,房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩,开发商资金链吃紧。浙江楼市具有风向标意义的房产商绿城集团被传“破产”,上海一些楼盘降价引发利益纠纷,北京一些楼盘开始打折促销,大型房产中介出现一定规模的“关店”现象,一些房地产开发商转战矿产开发……从这些现象来看,房地产业本身、上下游产业以及利益相关方似乎都受到了不小冲击。

  楼市出现这些现象,自然与宏观调控有关。最直白地说,是被称为“史上力度最大”的调控措施终于见到明显效果了。从去年4月中旬起,政府调控措施几番加力,原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足,边调控边上涨,调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在,调控终于见到明显效果了,但还只是在个别一线城市,而更多的地方还没有动静。这种情况下,如果停止调控,就会功亏一篑。

  政府对房地产市场实行的调控,不是针对房地产开发和合理消费,而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升,许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明,投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说,正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求,透支了房地产开发的利润,才导致楼市出现了目前的现象。

  房地产业的健康持续发展,需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力,不能说房地产业发展是健康的。当前,房地产调控正处于关键时期,坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平,楼市存在的问题才能真正解决。

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