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福州房产专家炮轰绿皮书 “社科院的调查太雷人”
来源:东南快报  2010年12月09日10:11

  记者 夏菁 孙韬(关注他的微博 @孙韬ashen)

  “这样的结论太雷人了。”昨日,福州房产专家刘福泉刚接到记者采访电话就先声夺人提出质疑。

  在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后,刘福泉直言,这种计算理论有缺陷,数据采集方式有问题,计算方法也不对。

  平均化使用数据 错误可能致命

  刘福泉表示,城市统计房价的标准本来就不一样,有的城市会包含郊区,有的城市则不然,所以交易均价是一个非常荒唐的数据。

  “比如说,9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘,学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉指出,平均化使用数据,就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等,这些数据的使用也许不会构成什么大错,而在房地产市场上使用这样的指标,错误可能就是致命的。

  例如,某市住宅市场平均价格为每平方米2300元,平均家庭年收入2万元,如果开发的是高端产品市场,这样的数据和普通市民的关系并不大,可能需要这一城市年收入在8万元以上家庭占总家庭总数的比例是多少?高档房子的价格又是多少?

  分析数据忽略了很多基本常识

  刘福泉表示,泡沫指数分析,实际上忽略了很多基本的常识。

  “楼盘彼此间不具有可比性,即使是同一楼盘,也有不同,这是大家都知道的。比如最近金山交易集中,就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成,使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈,没有经过加工,不能比,也没有可比性。”刘福泉打了个比喻,菜要是不洗不炒,能不能上桌食用?这就是一样的道理。再例如,我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均,得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。

  “对福州整个房价的计算研究,学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢?”他对此表示不理解,福州的泡沫指数是70.3%,分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有,基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定,这些数据也难免太片面。

  刘福泉认为,发布这样的数据,有损福州的城市形象。

  绿皮书基本反映福州实情

  福大房地产研究所所长:

  绿皮书基本反映福州实情

  福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍,即使不分析这个数据是如何计算出来的,他认为这个数据是比较符合实际情况的。

  从数据看,福州平均工资在3000左右,一个家庭夫妻工资6000元左右,年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右,市区远远高于这个价格。也就是说,要是在福州买一套100平方米以上的房子,要130-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大,基本房价收入比在5倍左右,在中国,房价收入比在6倍左右比较合理,而福州目前房价,与收入差距太大,所以他认为,中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。

  福州泡沫全国第一待商榷

  福州房产专家王剑超:

  福州泡沫全国第一待商榷

  福州房产专家王剑超认为,绿皮书有一定的参考价值,但是福州的房价泡沫排名全国第一的结论则有待商榷。

  “房地产问题包括房价和成交量,根据福州目前商品房均价大约1万元,那么如果说房价泡沫有七成,不就意味着福州的房价应该只有三四千。这种观点,我是不赞同的。”王剑超认为,成交量方面有七成泡沫还是有可能的,首先根据统计数据,福州楼市70%-80%都是投资性住房,福州空置房情况比较严重,“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了,情况甚至超过北京。”

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