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专业人士支招房贷“减负” 巧选产品按月提公积金
来源:厦门网-厦门商报  2010年10月31日09:52

  商报记者 樊娟

  对于厦门大多数的工薪阶层来说,住房是家庭最大的财产,而房贷则是最大的负债。10月20日,时隔三年之久的加息之靴终于落地。如何在加息后减轻房贷负担?对此,一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。

  首套房巧选房贷产品

  理财专家告诉记者,虽然银行的贷款产品很多,利息计算公式也很复杂,但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息,就得从公式中的三个因素想辙,要么降低利率,要么减少贷款时间,要么减少贷款金额。

  比如,常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份,每个月还款额度相同,但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金,那么贷款利息随本金逐月递减,还款额逐月递减,支出的总利息比等额本息法少。

  此外,市场上还有加快还贷频率的贷款产品,像兴业银行的“双周供”等。厦门兴业银行相关人士表示,“双周供”也就是每双周归还一次贷款本息,又分为“省息版”和“减压版”两款,供客户自主选择。“省息”双周供在加快还款频率的同时,贷款期限相应缩短,最大限度地节省利息开支;“减压”双周供仅加快还款频率,贷款期限保持不变,每双周还款额少于原月供一半,减轻客户还款压力。

  活用理财产品省利息

  目前各银行还为贷款者推出了相关的理财产品,打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金,即被视为提前偿还贷款本金,当日即可从计息基数中抵消,从而实现节省利息。目前,厦门工行、建行、中行、兴业、民生等银行均有此类产品,如“存抵贷”、“存贷通”、“房贷理财账户”等。适合一些资金流动量大,且流动频繁的房贷客户。

  这类房贷理财产品很好地解决了“还贷款”和“保留流动资金”的矛盾问题。客户将手里的闲散资金存入指定账户,银行按一定的比例抵扣贷款利息,相当于实现自动提前还贷,客户不仅可获得正常的存款利息,还可获得一定的理财收益,同时需用钱时也可随时提取,实实在在减轻还款压力。

  需要提醒市民的是,此类产品均设有起点。如有的存抵贷起点均为5万元,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。

  按月提公积金还贷

  厦门职工公积金覆盖面较广,按照厦门公积金中心相关规定,目前厦门公积金缴存职工可以约定按月提取公积金,既可以还公积金贷款也可以还商业性贷款。理财专家提醒贷款者,要尽早办理相关手续,每月提取公积金,可以用来还房贷,缓解月供压力。

  固定利率房贷获青睐

  这次加息幅度不大,但是在未来进入“加息通道”的预期之下,部分购房者开始寻找固定利率房贷产品,希望减少连续加息给自己带来的还款负担。相关人士分析,结合过去货币政策调整周期的长短,预计至少在未来3年内,货币政策将一直处于紧缩周期,在这样的背景下,对于普通贷款购房者来说,提前锁定一个利率水平确实能够有效规避未来不断加息的风险。

  然而根据房产中介机构透露,目前提供固定利率产品的银行已经非常少。如果贷款人希望将未来的利息支出固定,不要被加息打乱财务规划,可以选择固定利率房贷。

  此外,有业内人士表示,首套购房者没有必要选择固定利率贷款。原因是,固定利率通常会大于同时期的基准利率,而当前诸多首套购房贷款仍可享受8.5折或8折优惠。如果采用部分公积金贷款,其还款压力更小。因此,选择固定利率未必划算。