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在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势，春节等假期冲淡成交，大部分开发商未进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。
但自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。
此番楼市回暖的背后真相，实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略“以价换量”。
在楼市调控的微妙关口，传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常，成交火爆，创年内销售新高，楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。业内人士分析，7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，刚需得以释放，集中入市；信贷政策放松，使购房者能够贷款买房；再加之“红五月”以来楼市成交量大，房价有涨价预期，促使买家积极入市。
今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演，火爆成交过后，传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕，让开发商乐观情绪蔓延，在传统旺季纷纷推盘，热情高涨，但与此形成鲜明对比的是，购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。
据统计，一季度全国商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。
开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，全国多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。
进入11月份以后，楼市的表现却让他们倍感温暖。临近年底，楼市成交热度升温，出现“翘尾”行情。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。
与此同时，多家房企10月销售业绩创新高。尽管楼市库存巨大仍需消化，但不少开发商已经完成全年销售目标，推盘动力不足，少卖多开成主流销售模式，甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期，甚至转而积极入市。
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普通购房者对宏观的把握比较局限，对市场的判断很难有精准的眼光。但可以通过看银行对贷款的态度来把握市场，一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。
投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资者的投资风险。
对于一般的买房自住者而言，房子买下来，一般是不会轻易卖掉的，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，关键的是同样的房子在买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以买房应该“买跌不买涨”。
现在，有一部分人买不起房子是人为造成的。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，贪大求全，自然望房兴叹。
普通买房人购房首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子是个相对的概念，方便实用才是最实在的。所以，买房前应定好自己的目标，多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。
市场好不好、政策怎么变……这些都是人们所关心的，但相比房价，一切都显得不再那么重要了。开发商关心房价，因为房价决定了他们的核心———利润；市民关心房价，因为房价决定了能不能买得起房子，决定了手里的财富是增加还是缩水。然而2012天津楼市年末回暖让开发商始料未及，他们回过神来后又掀起拿地大潮。另外，刚需集中发力出现恐慌性购房，明年房价是否要暴涨？这对2013年是一个最大的悬念。对这个问题业内大多数人士普遍认为2013年成交水平仍将以平稳并略涨为主。
开发商经过2012年的回暖，并不差钱，不差钱的开发商很难降低房价；另一方面，货币政策的改变也让开发商的融资渠道变宽，即便差钱，开发商也能拿到贷款，至于贷款的利率，开发商并不太在意。
悬念指数：★★★★★
随着楼市渐显“回暖”迹象，开发商为了年底那张好看的成绩单，纷纷加入了以价换量的阵列，那么2013年到底该不该买房？对于买房的问题，首先要结合自身情况来看，要是刚需的话，可以考虑入手买房。其次按照全国各地保障房的建设情况看，指望十八大后房价大涨不太现实，一方面各地保障房陆续交付和开建的进度看，一部分刚需求将从商品房市场撤离；另一方面，各地房产市场都需要消化此前大肆卖地所产生的存量土地和存量房。基于这一原因，开发商的优惠幅度将会增大，而对于刚性需求来说，自然是个不错的出手买房的机会。但是如果要是投资的话，那么短期将不会得到好的收益。
悬念指数：★★★
十八大后，楼市各种声音蔓延在互联网上，对限购取消说也是各说风云。有人说限购是为了抑制投机投资，房地产要回归居住需求，所以要限购。也有人说限购应该是最坏的政策，最后的结果一定是一大堆的后遗症，最好取消所有的调控。那么如果取代限购政策市场将会是什么样呢？能够抑制投资投机吗？限购真的会被取消吗？2013年楼市最大猜想想必就是限购的取消。
日前，经济学家许小年表示，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以我建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策即不合理也不合法，因为它限制了消费者的自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。
悬念指数：★★★
类似国六条、国八条、国十五条之类直接干预楼市的政策已经越来越少了，这至少从一个侧面反映了楼市步入正常，至少市场本身的调节已逐渐替代了政策性的干预。尽管多数业内人士认为楼市新政出台的可能性较小，但如果楼市的房价再度出现飞涨，楼市新政再度飞降楼市的可能性依然很大。其实无论限贷还是限购政策针对的都是炒房行为，但一直以来，这项政策都存在误伤的嫌疑。因为限贷的存在，让居民改善住房条件的成本增加不少。尽管误伤的嫌疑存在至今，但由于限贷政策是压制房价的最有效手段之一，而保留至今。那么限贷政策是否会有调整？特别是对改善型需求的误伤方面能否有所改变？业内人士的观点基本一致：限贷政策仍将持续。但这并不意味着限贷政策不存在微调的可能。
悬念指数：★★★
