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盘点被限购族的6种买房法:买使用权或外地房

来源:房地产时报  2012年06月07日10:47

  房子是家的港湾,是一个人乃至一家人安身立命的根本,在国人的传统观念里,没有房子不能称其为家。因此拥有一套甚至多套房子,成为每一个家庭奋斗的目标,也成为家庭幸福的重要指标。

  如今楼市调控持续两年,房价开始下行,看到心仪的房子降价了不少,不仅刚需族,连一些被限购族也心痒难耐,想冲进楼市,寻个便宜。但是根据政策,这些被限购族已经不能在上海买房,实践中他们是如何操作的呢?

  第一类:

  卖一买一型

  简述:程小姐夫妇在上海共有两套房,一套次新三房,一套老工房,属于被限购之列。程小姐认为,老工房虽然在市中心,但由于房龄太老,升值空间有限,最近打算卖掉老工房,在附近地段换套次新房,或者在郊区换套新房。

  点评:程小姐属于典型的卖一买一型,根据当下政策,名下拥有两套房产的家庭仍可以卖出一套后再买进一套,不会被界定为第三套房而遭遇限购。不过需要注意几点:一是当下是买方市场,老工房要迅速卖出的话,需要在价格上多让步。二是无论卖房还是买房,程小姐两次交易过程都需要缴纳税费和中介费。还有换房成功后,如果家庭人均住房面积超过60平方米,还需要对超出面积缴纳房产税。三是如今房地产投资增速在大幅下降,上海甚至出现房地产投资负增长,打开了一线城市房地产投资下降的通道,这也是自2008年以来,上海首次正式步入负增长区间。

  第二类:

  曲线买房型

  简述:什么叫“曲线买房”?假离婚、用他人名义购买、用公司名义购买等等,都可以被称为曲线买房方式。对如何操作以及风险种种,各路媒体都已经连篇累牍地报道过。

  点评:“曲线买房”非常不靠谱。比如假离婚,很容易弄假成真。比如用公司名义买房,不能办理房贷,只能一次性付款;房屋产权登记在公司名下,契税一律3%,转让时要按15%—30%的税率缴纳企业所得税。如果纯粹是为了个人买房,这种办法操作性差,除了不能贷款,税费成本也超过个人购房。用他人名义买房,更是极易引发纠纷。

  第三类:

  弃住从商型

  简述:对于被限购族来说,在限贷、限购的前提下,投资商业地产,似乎是一个不错的选择。而且,即使你没有被限购,在第二套住房的门槛提高后,已经等同于购买商业地产的标准。所以当下买办公楼、商铺甚至酒店式公寓的越来越多。

  点评:记者一位朋友,在2005年买了套小户型办公楼,近日她对记者表示,这套办公楼是自己投资房地产的最大败笔,卖不出去,租不上价。业内人士表示,与住宅相比,投资商业地产,风险更高。简单来说,商铺成死铺的不少见,但住宅无论多偏远、户型多差劲,都能租出去,只要价格足够有竞争力。

  另外需要注意的是,上海商业地产存量已悄然囤积至上千万平方米,不少区域需要漫长的消化周期。专业人士坦言,虽然从大环境来看,上海商业地产处于高速发展时期,但商业地产主要依托于运营来盈利的产品属性决定了不少商业地产项目会被市场淘汰,行业洗牌在所难免。

  第四类:

  买使用权型

  简述:上海人林女士已在市中心地区拥有多套住房,受限购政策制约,目前没有购房资格,但她仍痴迷买房。在朋友建议下,她动起了购买使用权房的念头,既能出租,又能升值。她表示,市中心小面积使用权房,几平方米也可以,总价最好在60万元以内,过十年甚至二十年,熬到拆迁就好了,孩子现在4岁,20年后这就是送给孩子的结婚贺礼。

  点评:业内人士指出,购买使用权房,需要注意几点:一是使用权房交易手续较为繁琐;二是购房者必须为上海户籍;三是需一次性付款,无法办理贷款;四是出租回报率较低。

  第五类:

  买外地房型

  简述:谈先生在静安区已经有两套房,由于房贷压力较小,这两年,他手头上攒下了30多万元。他认为,自己的房贷是7折利率,没必要提前还款。他将眼光瞄准了老家县城的房子。今年初,他在河南老家县城全款买下一套三房,仅20多万元。他对记者说:“父母在老家的房子很破,在县城买房改善了父母的住房条件,而且自己老了后也可居住。再说县城房子仅2500元/平方米,应该还有上升空间。 ”

  点评:除了在老家买房外,上海购房者还喜欢在周边买房,比如昆山、太仓、无锡等,在限购背景下,这样无疑分散投资,而且还能改善家人的居住条件。

  第六类:

  买外国房型

  简述:如今海外房产可谓炙手可热,近两年的房展会,海外房产都是当仁不让的主角。据胡润百富调查显示,中国高净值人群中拥有海外资产的已经达到33%,海外资产在可投资总资产中的平均占比为19%。投资标的以房地产为主。在目前没有海外资产的高净值人群中,也有将近30%的人在未来3年有进行海外投资的计划。

  点评:现在房地产消费已进入全球化时代。在中国住宅限购的情况下,“到海外买房”成为一种时尚。海外买房投资,看起来很美,但很多事实也证明,海外房产是带刺的玫瑰,一不小心就会被刺得满手是血。

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